# Pintar antes de arrendar ou vender: o que a lei pede ao senhorio, ao inquilino e ao vendedor > Obras de conservação, estado da casa no fim do contrato, furos e cores, caução até duas rendas e o risco de pintar por cima de humidade antes de vender. - Page: https://paredecerta.pt/guias/pintar-casa-arrendar-vender - Language: European Portuguese (pt-PT) - Updated: 2026-11-03 ## Summary - Nenhum artigo que lemos obriga a pintar antes de arrendar ou vender. Contam o estado da casa e o que ficou escrito. - As obras de conservação são do senhorio, salvo acordo (artigo 1074.º do Código Civil). O inquilino devolve a casa como a recebeu, salvo o desgaste de utilização prudente (artigo 1043.º). - O inquilino só faz obras com autorização escrita e deve reparar furos e pequenas deteriorações antes de sair, salvo acordo. A caução pode ir até duas rendas. - Numa venda, pintar por cima de humidade não elimina o defeito: o comprador pode denunciá-lo até um ano depois de o conhecer e dentro de cinco anos após a entrega. Vai pôr a casa a arrendar, está de saída de uma casa arrendada ou quer vender. Em todos os casos aparece a mesma dúvida: é preciso pintar, e quem paga? A lei portuguesa não tem uma regra que diga «pinte antes de entregar». Tem regras sobre o estado em que a casa é entregue e devolvida, sobre obras e sobre defeitos escondidos. Este guia junta essas regras, com os artigos que lemos, e diz o que fica por confirmar. *Atualizado a 3 de novembro de 2026. Informação geral, não substitui o aconselhamento jurídico.* ## O essencial - **Nenhum artigo que lemos obriga a pintar** antes de arrendar ou de vender. O que conta é o estado da casa e o que ficou escrito. - **O senhorio entrega a casa e assegura o seu gozo** (artigo 1031.º do Código Civil). As obras de conservação são dele, salvo acordo em contrário (artigo 1074.º n.º 1). - **O inquilino devolve a casa como a recebeu**, salvo o desgaste de uma utilização prudente (artigo 1043.º n.º 1). - **Sem documento sobre o estado da casa, presume-se que foi entregue em bom estado** (artigo 1043.º n.º 2). Um auto de entrega com fotografias protege os dois lados. - **A caução pode ir até duas rendas** (artigo 1076.º n.º 2). - **Pintar para esconder humidade numa venda é arriscado:** o comprador pode reclamar o defeito, e há regras próprias quando há dolo (artigos 253.º, 913.º a 916.º). ## Antes de arrendar: o que cabe ao senhorio O senhorio tem duas obrigações de base: entregar a casa e assegurar o seu gozo para o fim a que se destina (artigo 1031.º). Se a casa tiver um vício que não permita esse fim, e o defeito já existia na entrega, o contrato considera-se não cumprido, salvo se o senhorio provar que o desconhecia sem culpa (artigo 1032.º). O artigo 1074.º n.º 1 põe a cargo do senhorio **todas as obras de conservação, ordinárias ou extraordinárias**, exigidas por lei ou pelo fim do contrato, salvo estipulação em contrário. A lei não diz se uma pintura é uma obra de conservação em todos os casos. Uma parede com bolor ou tinta a cair por causa de humidade é um problema de conservação. Uma parede só com a cor gasta é menos claro. **Bolor e humidade graves.** O NRAU (Lei n.º 6/2006) permite ao inquilino intimar o senhorio a corrigir deficiências do locado ou das partes comuns que constituam **risco grave para a saúde ou segurança** (artigo 13.º-B). O inquilino pode também pedir à câmara municipal uma vistoria, que deve ser feita em 20 dias. Se o senhorio não responder em 30 dias, a lei prevê injunção e uma sanção de 20 euros por dia. Saber se um caso de bolor é «risco grave» é avaliado caso a caso. Antes de arrendar, trate a causa: veja [bolor nas paredes](https://paredecerta.pt/guias/bolor-nas-paredes) e [humidade nas paredes](https://paredecerta.pt/guias/humidade-nas-paredes-tipos). ## Durante o contrato: o inquilino pode pintar? A lei distingue duas coisas. - **Pequenas deteriorações** necessárias ao conforto, como furos para pendurar quadros, são lícitas. Mas devem ser reparadas pelo inquilino antes de devolver a casa, salvo acordo em contrário (artigo 1073.º). - **Obras** só podem ser feitas pelo inquilino se o contrato o permitir ou se o senhorio autorizar **por escrito** (artigo 1074.º n.º 2). A exceção são as reparações urgentes do artigo 1036.º. Pintar uma sala de outra cor não aparece nominalmente na lei. O mais seguro é pedir autorização escrita e combinar, no mesmo papel, se a parede volta à cor original no fim. As comunicações sobre obras exigidas por lei fazem-se por escrito assinado, enviado por carta registada com aviso de receção, ou entregue em mão com assinatura na cópia (artigo 9.º do NRAU). Se aparecer uma mancha de humidade, o inquilino deve **avisar logo o senhorio** (artigo 1038.º h)). Calar o problema pode virar contra si no fim do contrato. ## No fim do contrato: estado da casa e caução O contrato acaba e a casa deve ser entregue **com as reparações que cabem ao inquilino** (artigo 1081.º n.º 1). O inquilino responde pelas deteriorações que não sejam desgaste de utilização prudente, salvo se vierem de causa que não lhe seja imputável (artigo 1044.º). | Situação nas paredes | Em regra | Artigo | |---|---|---| | Tinta gasta ou amarelada pelo uso normal ao longo dos anos | Pode ser vista como desgaste de utilização prudente | 1043.º n.º 1 | | Furos de quadros e prateleiras | Inquilino repara antes de sair, salvo acordo | 1073.º n.º 2 | | Riscos, nódoas, paredes danificadas por uso descuidado | Inquilino responde | 1038.º d) e 1044.º | | Cor alterada sem autorização | Inquilino responde | 1074.º n.º 2 e 1044.º | | Manchas de uma infiltração do prédio ou do vizinho | Causa não imputável ao inquilino | 1044.º | A **caução** pode ir até ao valor de duas rendas (artigo 1076.º n.º 2). Os artigos que lemos não dizem como nem em que prazo é devolvida. Isso depende do contrato, por isso leia essa cláusula antes de assinar. ### Roteiro do auto de entrega 1. **Fotografe cada divisão** à entrada e à saída, com data: paredes, tetos, cantos, janelas. 2. **Escreva o estado das paredes**: pintura nova ou usada, manchas, furos, fissuras, sinais de humidade. 3. **Assinem os dois** e guardem uma cópia cada um. 4. **Registe por escrito** autorizações para pintar ou furar. 5. **À saída, comparem** com o auto de entrada antes de discutir a caução. Se vai repintar entre inquilinos, a [calculadora](https://paredecerta.pt/#calc) dá a área e os litros, e o guia [que tinta usar em cada divisão](https://paredecerta.pt/guias/que-tinta-usar-cada-divisao) ajuda a escolher uma tinta lavável para zonas de muito uso. ## Antes de vender Também aqui nenhum artigo que lemos obriga a pintar. Uma casa pintada pode mostrar-se melhor, mas a pintura não muda o que o vendedor deve ao comprador. Se a casa vendida tiver um vício que a desvalorize ou impeça o seu fim, aplicam-se as regras da venda de coisa defeituosa (artigo 913.º). O comprador pode exigir a reparação, salvo se o vendedor desconhecia o defeito sem culpa (artigo 914.º). Num imóvel, o comprador deve denunciar o defeito **até um ano depois de o conhecer** e **dentro de cinco anos após a entrega** (artigo 916.º n.º 3). Essa denúncia não é necessária se o vendedor tiver usado de dolo (n.º 1). O artigo 253.º define dolo como qualquer artifício usado para induzir ou manter alguém em erro, incluindo esconder esse erro. Na prática: pintar por cima de uma mancha de humidade sem resolver a causa não elimina o defeito. Se a mancha voltar depois da escritura, o comprador tem estes prazos para reagir. O caminho mais seguro é tratar a causa, guardar as faturas da reparação e dizer ao comprador o que foi feito. Para saber porque a tinta falha em paredes húmidas, veja [tinta a descascar, bolhas e manchas](https://paredecerta.pt/guias/tinta-a-descascar-manchas). Para o custo de pintar antes de pôr à venda, veja [quanto custa pintar uma casa por dentro](https://paredecerta.pt/guias/preco-pintar-casa-interior). **Certificado energético.** Segundo o portal do SCE, a classe energética deve constar dos anúncios de venda ou arrendamento, com base num certificado válido, e o número do certificado tem de constar da escritura (Decreto-Lei n.º 101-D/2020). A pintura interior não muda esta obrigação. **IVA da pintura.** A taxa reduzida de 6% da verba 2.27 da Lista I do CIVA exige uma casa habitada. Segundo o Ofício-Circulado n.º 30135 da AT, uma casa vazia antes ou depois da obra, por exemplo porque vai ser vendida ou arrendada, fica em regra de fora. As condições e a exceção estão no guia [quanto custa pintar uma casa por dentro](https://paredecerta.pt/guias/preco-pintar-casa-interior). ## O que não conseguimos confirmar - **Se pintar é sempre uma «obra» no sentido do artigo 1074.º n.º 2.** A lei não o diz. Peça autorização por escrito. - **Se a tinta gasta ao fim de anos é sempre desgaste normal.** Depende do tempo de contrato, do uso e do estado inicial. Não lemos decisões de tribunais sobre isto. - **Quem paga o bolor de condensação** quando senhorio e inquilino discordam sobre a ventilação. Depende da causa e não encontrámos regra específica. - **Prazo e forma de devolução da caução.** Não estão nos artigos que lemos. - **Regras de contratos antigos** (anteriores ao NRAU). Este guia segue o Código Civil em vigor. ## Fontes (lidas a 3 de novembro de 2026) - Diário da República, [Código Civil, versão consolidada (Decreto-Lei n.º 47344)](https://diariodarepublica.pt/dr/legislacao-consolidada/decreto-lei/1966-34509075): artigos 253.º, 913.º, 914.º, 916.º, 1031.º, 1032.º, 1036.º, 1038.º, 1043.º, 1044.º, 1073.º, 1074.º, 1076.º e 1081.º. - Diário da República, [Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), versão consolidada](https://diariodarepublica.pt/dr/legislacao-consolidada/lei/2006-34578375): artigos 9.º e 13.º-B. - ADENE, Sistema de Certificação Energética dos Edifícios, [Perguntas frequentes](https://www.sce.pt/perguntas-frequentes/): anúncios de venda e arrendamento e escrituras. Decreto-Lei n.º 101-D/2020 citado através do SCE, não lido diretamente. - Autoridade Tributária, Ofício-Circulado n.º 30135, de 26 de setembro de 2012, «Verba 2.27 da Lista I anexa ao CIVA», lido na [cópia publicada pela AICCOPN](https://ruis.aiccopn.pt/wp-content/uploads/sites/3/2021/11/oc_30135_2012.pdf). ## FAQ ### O senhorio é obrigado a pintar a casa antes de a arrendar? Não encontrámos regra que fale em pintar. O senhorio deve entregar a casa e assegurar o seu gozo (artigo 1031.º) e fazer as obras de conservação, salvo acordo (artigo 1074.º n.º 1). ### Tenho de pintar a casa quando saio? Deve devolvê-la no estado em que a recebeu, salvo o desgaste de uma utilização prudente (artigo 1043.º). Furos e pequenas deteriorações reparam-se antes de sair, salvo acordo (artigo 1073.º). ### Posso pintar a casa arrendada de outra cor? Obras exigem autorização escrita do senhorio ou permissão no contrato (artigo 1074.º n.º 2). Peça autorização por escrito e combine se a cor original volta no fim. ### Posso pintar a parede com humidade antes de vender? Pode pintar, mas o defeito continua. O comprador pode exigir a reparação (artigos 913.º e 914.º) e, num imóvel, tem até cinco anos após a entrega para denunciar (artigo 916.º). --- Source: https://paredecerta.pt/guias/pintar-casa-arrendar-vender. Independent information, not legal or tax advice.