# Pintar a fachada: precisa de licença e da autorização do condomínio?

> Repintar a fachada é obra de conservação isenta de licença, mas exige aviso à câmara, votação em assembleia e licença para andaimes na rua. O que lemos em Lisboa e no Porto.

- Page: https://paredecerta.pt/guias/pintar-fachada-licenca-condominio
- Language: European Portuguese (pt-PT)
- Updated: 2026-11-03

## Summary

- Repintar a fachada como está é obra de conservação, isenta de licença e de comunicação prévia (RJUE, artigo 6.º, n.º 1, alínea a)).
- Mesmo isenta, a obra exige informar a câmara até cinco dias antes do início e afixar um aviso visível da rua (artigo 80.º-A).
- A fachada é em regra parte comum: decide a assembleia. Mudar a linha arquitetónica ou o arranjo estético pede dois terços do valor do prédio (Código Civil, artigo 1422.º, n.º 3).
- Andaimes na rua precisam de licença de ocupação da via pública, com prazos que variam por município. Não encontrámos regra oficial sobre a cor.

Pintar a fachada de um prédio envolve três "autorizações": a da câmara municipal, a dos condóminos e, se houver andaimes na rua, a da ocupação da via pública. Este guia explica o que a lei diz sobre cada uma e o que lemos nas páginas de Lisboa e do Porto.

*Atualizado a 3 de novembro de 2026. Informação geral, não substitui o aconselhamento jurídico.*

## O essencial

- **Pintar a fachada, sem mudar mais nada, é em regra uma obra de conservação**, isenta de licença e de comunicação prévia (RJUE, artigo 6.º, n.º 1, alínea a)).
- **Isento não quer dizer sem aviso.** O dono da obra informa a câmara até cinco dias antes do início, mesmo nas obras isentas, e afixa um aviso visível da rua (artigo 80.º-A).
- **A fachada é, em regra, parte comum.** Decide a assembleia de condóminos. Um condómino não pode pintar sozinho a parte da fachada da sua fração.
- **Mudar a aparência do prédio pede mais votos**: dois terços do valor total do prédio (Código Civil, artigo 1422.º, n.º 3).
- **Andaimes na rua precisam de licença própria**, com prazos que mudam de município.

## A câmara: obra isenta

O RJUE (Decreto-Lei n.º 555/99) define obras de conservação como as destinadas a manter o edifício nas condições existentes, "designadamente as obras de restauro, reparação ou limpeza" (artigo 2.º, alínea f)).  Estão isentas de licença e de comunicação prévia (artigo 6.º, n.º 1, alínea a)).

A palavra "pintura" não aparece nessa definição. Lemos o texto como cobrindo a repintura que mantém o edifício como está.

| Situação | O que o RJUE diz |
|---|---|
| Repintar a fachada como está | Obra de conservação, isenta |
| Imóvel classificado, em vias de classificação ou na zona de proteção de um | Licença (artigo 4.º, n.º 2, alínea d)), ou isenção só com parecer favorável da entidade do património (artigo 6.º, n.º 1, alínea k)) |
| Operação de que resulte a remoção de azulejos de fachada | Licença (artigo 4.º, n.º 2, alínea i)) |
| Qualquer obra isenta | Continua sujeita a planos municipais e outras regras (artigo 6.º, n.º 8) |

O dever de conservar também existe: as edificações devem ter obras de conservação pelo menos de oito em oito anos, e a câmara pode mandar fazer as necessárias para melhorar o arranjo estético (artigo 89.º, n.ºs 1 e 2).

**O texto mudou há pouco.** A versão consolidada do RJUE no Diário da República inclui o Decreto-Lei n.º 108/2026, em vigor desde 1 de outubro de 2026. A câmara de Lisboa avisa que está a adaptar os procedimentos. Confirme o formulário atual.

## Aviso de início e aviso na fachada

O promotor informa a câmara **até cinco dias antes** do início e indica quem executa a obra (artigo 80.º-A, n.º 1). Ficam dispensadas só as obras de conservação exclusivamente no interior (n.º 3). O aviso visível da rua também se afixa até cinco dias antes (n.º 5).

## E a cor?

Não encontrámos no RJUE nenhuma regra sobre a cor. Sites de arquitetos dizem que mudar a cor exige licença, mas é opinião, não lei. Pode haver regra no regulamento municipal, no plano de pormenor ou numa zona histórica. **Pergunte à câmara por escrito antes de escolher outra cor.**

## Andaimes e ocupação da via pública

- **Lisboa.** O portal da câmara tem um pedido próprio, "Ocupação da via pública - obras isentas de controlo prévio", feito na Loja Lisboa Online (plataforma Urbanismo Digital). Remete as taxas para um simulador e não publica valores.
- **Porto.** O Portal do Munícipe diz que, numa obra isenta, é preciso submeter antes a "Informação de início dos trabalhos". A licença de ocupação pede pelo menos 20 dias úteis de antecedência, com resposta média de 20 dias úteis para pedidos completos. A página da informação de início fala em 30 dias úteis para a ocupação com andaime. Duas páginas, dois prazos: confirme.
- **Outros municípios.** Não lemos os regulamentos. Taxas e prazos variam.

Veja em [como comparar orçamentos de pintura](https://paredecerta.pt/guias/orcamento-pintura-comparar) se o orçamento inclui andaimes e quem trata das licenças.

## O condomínio: quem decide

O telhado, a estrutura do prédio e as paredes mestras são comuns (artigo 1421.º, n.º 1). Presumem-se comuns as coisas que não sirvam em exclusivo um condómino (n.º 2, alínea e)). É vedado ao condómino prejudicar, com obras novas ou por falta de reparação, a linha arquitetónica ou o arranjo estético (artigo 1422.º, n.º 2, alínea a)).

| Tipo de decisão | Maioria exigida | Artigo |
|---|---|---|
| Repintar na mesma cor (conservação) | Maioria dos votos representativos do capital investido, em regra | 1432.º, n.º 5 |
| Obra que modifique a linha arquitetónica ou o arranjo estético | Dois terços do valor total do prédio | 1422.º, n.º 3 |
| Segunda reunião, se faltar quórum | Maioria dos presentes, desde que representem um quarto do valor | 1432.º, n.º 6 |

Que a repintura seja "conservação" e a mudança de cor "arranjo estético" é leitura nossa: nenhum texto oficial que lemos o diz. Ponha a cor num ponto próprio da ordem de trabalhos.

**Quem paga.** As despesas de conservação das partes comuns são pagas pelos condóminos em proporção do valor das frações (artigo 1424.º, n.º 1). O fundo comum de reserva, obrigatório, recebe no mínimo 10% da quota de cada um (Decreto-Lei n.º 268/94, artigo 4.º).

**Orçamentos.** Para obras de conservação extraordinária, o administrador apresenta pelo menos três orçamentos de proveniências diferentes, salvo se o regulamento ou a assembleia dispuserem outra coisa (artigo 1436.º, n.º 2).

## Roteiro

1. Peça ao administrador que ponha o assunto na ordem de trabalhos. Condóminos com 25% do capital podem convocar a assembleia (artigo 1431.º, n.º 2).
2. A convocatória sai por carta registada, com 10 dias de antecedência e ordem de trabalhos (artigo 1432.º, n.ºs 1 e 4).
3. Reúna três orçamentos discriminados.
4. Confirme com a câmara a zona protegida e a regra da cor.
5. O administrador executa a deliberação em 15 dias úteis, salvo outro prazo (artigo 1436.º, n.º 1, alínea i)).
6. Informe a câmara até cinco dias antes, afixe o aviso e peça a ocupação da via pública, se precisar.

Quem discordar tem 10 dias para pedir uma assembleia extraordinária e 60 dias para a ação de anulação, se não a pedir (artigo 1433.º, n.ºs 2 e 4). Se o problema é humidade e não estética, leia [humidade no prédio, quem decide e paga](https://paredecerta.pt/guias/condominio-partes-comuns-humidade).

## O que não conseguimos confirmar

- **A regra da cor** em Lisboa, no Porto ou noutro município.
- **O valor das taxas** de ocupação da via pública.
- **Se o seu prédio é imóvel classificado** ou está em zona de proteção. Pergunte à câmara.
- **Jurisprudência** sobre repintura e mudança de cor. Não a lemos.

## Fontes (lidas a 3 de novembro de 2026)

- Diário da República, [Regime jurídico da urbanização e edificação, versão consolidada (Decreto-Lei n.º 555/99)](https://diariodarepublica.pt/dr/legislacao-consolidada/decreto-lei/1999-34567875): artigos 2.º f), 4.º, 6.º, 80.º-A e 89.º, e as notas sobre o Decreto-Lei n.º 108/2026.
- Diário da República, [Código Civil, versão consolidada](https://diariodarepublica.pt/dr/legislacao-consolidada/decreto-lei/1966-34509075): artigos 1421.º, 1422.º, 1424.º, 1431.º, 1432.º, 1433.º e 1436.º.
- Diário da República, [Decreto-Lei n.º 268/94, versão consolidada](https://diariodarepublica.pt/dr/legislacao-consolidada/decreto-lei/1994-144575382): artigo 4.º.
- Câmara Municipal de Lisboa, [Ocupação da via pública - obras isentas de controlo prévio](https://servicos.lisboa.pt/pedidos/detalhe/ocupacao-da-via-publica-obras-isentas-de-controlo-previo): página lida, atualização indicada de 30 de setembro de 2026. Os regulamentos que ela cita não foram abertos.
- Município do Porto, Portal do Munícipe, [Ocupação de espaço público por motivo de obras](https://portaldomunicipe.cm-porto.pt/pt/-/ocupa%C3%A7%C3%A3o-de-espa%C3%A7o-p%C3%BAblico-por-motivo-de-obras-1) e [Informação de início de trabalhos](https://portaldomunicipe.cm-porto.pt/pt/-/comunica%C3%A7%C3%A3o-de-in%C3%ADcio-dos-trabalhos-2): páginas lidas.

## FAQ

### Preciso de licença para pintar a fachada?

Em regra não: é obra de conservação, isenta (RJUE, artigo 6.º). Em imóvel classificado ou na sua zona de proteção, a regra é outra (artigo 4.º, n.º 2, alínea d)).

### Tenho de avisar a câmara?

Sim. O promotor informa a câmara até cinco dias antes do início, mesmo nas obras isentas (artigo 80.º-A), e afixa um aviso visível da rua.

### Posso pintar a parte da fachada da minha fração?

Não sozinho. A fachada é em regra parte comum e a lei veda prejudicar o arranjo estético do edifício (Código Civil, artigo 1422.º).

### Posso mudar a cor da fachada?

Não encontrámos regra no RJUE. Pergunte à câmara por escrito e leve o assunto à assembleia.

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