Uma mancha no teto da casa de banho, tinta empolada junto ao canto, água a pingar do candeeiro. Quando a água vem do andar de cima, a primeira pergunta é quem paga a reparação e a pintura. A resposta depende de onde nasce a fuga: dentro da casa do vizinho ou numa parte comum do prédio. Este guia explica o que diz o Código Civil, o que o seguro costuma cobrir e o que pode fazer se não houver acordo.
Atualizado a 3 de novembro de 2026. Informação geral, não substitui o aconselhamento jurídico.
O essencial
- Primeiro descubra a origem. Se a água sai de um cano, autoclismo ou banheira da fração de cima, responde, em regra, o dono dessa fração. Se sai do telhado, do terraço de cobertura ou de uma coluna geral de água, é uma parte comum e o assunto é do condomínio.
- Quem causa o dano paga o dano (artigo 483.º do Código Civil), e a reparação deve repor a situação que existiria sem ele (artigo 562.º).
- Partes comuns pagam-se por permilagem, na proporção do valor das frações (artigo 1424.º).
- O seguro multirriscos pode ajudar, mas não cobre tudo. Infiltrações lentas, humidade e condensação ficam normalmente excluídas, segundo a DECO PROteste.
- Avise o seu segurador por escrito em até oito dias, segundo a ASF.
- Tem três anos para pedir a indemnização, contados de quando soube do seu direito (artigo 498.º).
De onde vem a água: a pergunta que decide tudo
Cada condómino é dono exclusivo da sua fração e comproprietário das partes comuns (artigo 1420.º). O artigo 1421.º diz que são comuns, entre outras, a estrutura do prédio, o telhado ou os terraços de cobertura, mesmo que só uma fração os use, e as instalações gerais de água, eletricidade e gás.
| Origem provável da água | Quem responde, em regra | Base legal |
|---|---|---|
| Cano, torneira, autoclismo, máquina de lavar ou junta de banheira dentro da fração de cima | Proprietário da fração de cima | Artigos 483.º e 493.º |
| Coluna montante ou esgoto geral do prédio | Condomínio | Artigos 1421.º n.º 1 d) e 1424.º |
| Telhado ou terraço de cobertura | Condomínio | Artigos 1421.º n.º 1 b) e 1424.º |
| Terraço de cobertura de uso exclusivo de uma fração | Condomínio, com regra própria de repartição | Artigos 1421.º n.º 3 e 1424.º n.º 6 |
A fronteira entre a canalização da fração e a geral nem sempre é clara. Peça ao canalizador, ou ao perito do seguro, que escreva onde está a rotura.
Quando a fuga é na casa do vizinho
O artigo 483.º é a regra geral: quem, com dolo ou mera culpa, viola o direito de outrem tem de indemnizar. Em princípio, é o lesado que prova a culpa (artigo 487.º), salvo quando a lei a presume.
O artigo 493.º n.º 1 é uma dessas presunções: quem tem uma coisa à sua guarda, com dever de a vigiar, responde pelos danos que ela causar, salvo se provar que não teve culpa ou que o dano aconteceria na mesma. Pode ser invocado para canalizações dentro de uma casa, mas quem decide se se aplica ao seu caso é um juiz.
O artigo 492.º trata de edifícios que ruem, no todo ou em parte, por vício de construção ou falta de conservação. Uma fuga de água comum não é uma ruína, por isso raramente é esta a regra que resolve uma infiltração.
Se o vizinho de cima é inquilino, deve avisar logo o senhorio quando sabe de um vício na casa (artigo 1038.º h)). Fale com os dois.
Quando a origem é uma parte comum
A reparação do telhado ou de uma coluna geral é uma despesa de conservação das partes comuns, paga pelos condóminos em proporção do valor das frações (artigo 1424.º n.º 1). Você também paga a sua parte, mesmo sendo o lesado. Se a parte comum só serve alguns condóminos, a despesa é desses (n.º 3). Para terraços de uso exclusivo, o n.º 6 reparte pela permilagem quando o mau estado afeta outras partes comuns, salvo se o problema vier de facto imputável a quem usa o terraço.
Urgências. O administrador deve intervir nas situações de urgência e convocar logo uma assembleia extraordinária (artigo 1436.º n.º 1 r)). Na falta ou impedimento do administrador, qualquer condómino pode mandar fazer reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns (artigo 1427.º): as que eliminam, num curto prazo, problemas que possam a qualquer momento causar ou agravar danos no edifício ou em bens.
O papel do seguro
Segundo a ASF, em habitação o único seguro obrigatório é o seguro de incêndio nos prédios em propriedade horizontal (artigo 1429.º do Código Civil). Cobre incêndio, não água.
O multirriscos habitação é facultativo. A ASF diz que pode cobrir danos no edifício, na própria fração ou noutras frações, e incluir responsabilidade civil, que paga danos que o segurado cause a terceiros. Assim, pode ser o seguro do vizinho a pagar a sua reparação, ou o seu a pagar e depois cobrar ao responsável.
A DECO PROteste explica que a cobertura de danos por água paga quando a rede sofre uma rotura, entope ou transborda, incluindo paredes e chão, e que infiltrações lentas, humidade e condensação são exclusões habituais. Algumas apólices pagam a pesquisa da avaria, outras não.
Em caso de sinistro, a ASF indica que deve comunicar por escrito no máximo em oito dias, limitar o dano, não alterar vestígios sem autorização do segurador (na medida do razoável) e dar a informação pedida. Para reclamações contra o segurador, a ASF aponta o CIMPAS, centro de arbitragem de seguros, e os centros de arbitragem de consumo.
Roteiro: o que fazer esta semana
- Limite o dano. Desligue a eletricidade da zona molhada se a água passa perto de luzes ou tomadas. Afaste móveis.
- Fotografe e date teto, paredes, chão e móveis, e repita ao longo dos dias.
- Fale com o vizinho de cima e peça para verificar casa de banho, cozinha e máquinas. Se suspeitar de parte comum, escreva ao administrador.
- Participe ao seu seguro em até oito dias e peça ao vizinho que participe ao dele.
- Guarde tudo por escrito: emails, relatório do canalizador, orçamentos, faturas.
- Só pinte depois de resolvida a causa e com a parede seca. Veja porque em tinta a descascar, bolhas e manchas.
Se não houver acordo
Os Julgados de Paz decidem ações até 15 000 euros (artigo 8.º da Lei n.º 78/2001), entre elas as de direitos e deveres de condóminos e as de responsabilidade civil (artigo 9.º). Nas questões entre condóminos, deixam de ser competentes se a assembleia tiver deliberado que esses litígios vão a arbitragem. As partes comparecem pessoalmente e podem levar advogado, que só é obrigatório em recurso (artigo 38.º). Acima desse valor, ou onde não exista Julgado de Paz, o caminho são os tribunais comuns.
Depois da água: reparar e pintar
Um teto que esteve molhado pode ficar com manchas amarelas, sais ou bolor. O bolor trata-se pela causa e pela limpeza, nunca só com tinta: veja bolor nas paredes. Se aparecer pó branco, leia o guia do salitre. Se não sabe se é infiltração ou condensação, leia humidade nas paredes. Para a quantidade de tinta, use a calculadora, e peça orçamentos discriminados, porque quem paga vai pedi-los: veja como comparar orçamentos de pintura.
O que não conseguimos confirmar
- Se há um Julgado de Paz no seu concelho. Não cobrem todo o país. Confirme antes de avançar.
- As condições da sua apólice. Exclusões, franquias e pesquisa de avarias variam entre seguradores.
- Acordos entre seguradoras para regularizar danos por água entre frações. Não lemos nenhum documento oficial sobre isso.
- Como os tribunais decidem casos parecidos. Não lemos jurisprudência para este guia.
Fontes (lidas a 3 de novembro de 2026)
- Diário da República, Código Civil, versão consolidada (Decreto-Lei n.º 47344): artigos 483.º, 487.º, 492.º, 493.º, 498.º, 562.º, 1038.º, 1420.º, 1421.º, 1424.º, 1427.º, 1429.º e 1436.º.
- Diário da República, Lei n.º 78/2001, de 13 de julho, Julgados de Paz, versão consolidada: artigos 8.º, 9.º e 38.º.
- ASF, Portal do Consumidor, Seguro de Habitação, perguntas frequentes: seguro obrigatório, multirriscos, coberturas, obrigações em caso de sinistro.
- ASF, Portal do Consumidor, Meios de Resolução de Litígios: CIMPAS, arbitragem de consumo, Julgados de Paz.
- DECO PROteste, Como escolher um seguro multirriscos-habitação: danos por água e exclusões (página sem data).