Mancha de humidade na parede da sala, telhado que deixa passar água, cano geral que pinga na garagem. Num prédio em propriedade horizontal, quem decide e quem paga reparar isto não é só você: é a assembleia de condóminos, através do administrador. Este guia explica como essa decisão se toma, que maiorias a lei pede, o que fazer quando a obra é urgente ou o administrador não age, e o que muda para quem arrenda.
Atualizado a 3 de novembro de 2026. Informação geral, não substitui o aconselhamento jurídico.
O essencial
- Telhado, estrutura, paredes mestras e colunas gerais são partes comuns (Código Civil, artigo 1421.º). A reparação é decidida em assembleia e paga por todos.
- A regra geral de voto é a maioria dos votos representativos do capital investido (artigo 1432.º, n.º 5). Cada condómino vota em proporção da sua permilagem (artigo 1430.º, n.º 2).
- Quem paga é o dono da fração à data da deliberação, na proporção do valor da fração (artigo 1424.º, n.º 1).
- Obra urgente: na falta ou impedimento do administrador, qualquer condómino pode mandar fazer a reparação (artigo 1427.º).
- Inquilino: em regra, quem trata da conservação é o senhorio (artigo 1074.º, n.º 1). O inquilino avisa-o logo.
De quem é a parede
O artigo 1421.º lista como comuns a estrutura, as paredes mestras, o telhado, os terraços de cobertura e as instalações gerais. O artigo 1420.º acrescenta que o condómino não pode renunciar à parte comum para fugir às despesas de conservação.
Para saber onde acaba a sua fração, olhe para o título constitutivo, onde cada fração está descrita e tem uma percentagem ou permilagem (artigo 1418.º). Se a água entra por uma parede exterior, pelo telhado ou por uma coluna geral, o caso é do condomínio. Para saber de onde vem a água, comece por humidade nas paredes.
Quem decide e com que votos
| Decisão | Votos necessários | Artigo |
|---|---|---|
| Reparação ou conservação das partes comuns | Maioria dos votos do capital investido | 1432.º, n.º 5 |
| Obra que seja inovação | Maioria dos condóminos, representando dois terços do valor do prédio | 1425.º, n.º 1 |
| Segunda reunião, por falta de quórum | Maioria dos presentes, que representem pelo menos um quarto do valor | 1432.º, n.º 6 |
| Assuntos que a lei exige por unanimidade | Unanimidade (regras especiais) | 1432.º, n.ºs 4 e 8 |
Reparar o que já existe é conservação. Acrescentar algo novo, como uma proteção que o prédio nunca teve, pode ser inovação. Onde a lei traça a linha para o isolamento térmico exterior não confirmámos.
A assembleia. Reúne todos os anos na primeira quinzena de janeiro para contas e orçamento (artigo 1431.º, n.º 1). Também reúne se o administrador a convocar, ou se condóminos com pelo menos 25% do capital a pedirem (n.º 2). A convocatória segue por carta registada, com 10 dias de antecedência, e traz dia, hora, local e ordem de trabalhos (artigo 1432.º, n.ºs 1 e 4).
O administrador: o que tem de fazer
O administrador é eleito e exonerado pela assembleia (artigo 1435.º, n.º 1). Entre as suas funções, o artigo 1436.º inclui realizar atos conservatórios dos direitos sobre os bens comuns (alínea g)), executar as deliberações em 15 dias úteis, salvo prazo diferente (alínea i)), e intervir nas situações de urgência, convocando logo uma assembleia extraordinária (alínea r)). Em obras de conservação extraordinária, deve apresentar pelo menos três orçamentos de proveniências diferentes, salvo se o regulamento ou a assembleia decidirem outra coisa (n.º 2).
Se ele não age. O administrador que não cumpra as suas funções responde civilmente pela omissão (artigo 1436.º, n.º 3). Qualquer condómino pode pedir ao tribunal a exoneração, se se provar irregularidade ou negligência (artigo 1435.º, n.º 3). Se a assembleia nem elege administrador, o tribunal nomeia um a pedido de qualquer condómino (n.º 2).
Obra urgente (artigo 1427.º)
São urgentes as reparações que eliminam, a curto prazo, vícios ou patologias nas partes comuns que possam, a qualquer momento, causar ou agravar danos no edifício ou em bens, ou pôr em risco a segurança das pessoas. A lei dá a iniciativa a qualquer condómino, mas só na falta ou impedimento do administrador. Por isso, escreva primeiro ao administrador e guarde a resposta, ou a falta dela.
A lei não diz como cobrar aos outros condóminos o que adiantou. Não lemos jurisprudência: peça aconselhamento jurídico antes de pagar uma obra grande.
Dinheiro: quotas e fundo de reserva
Cada condomínio tem de ter um fundo comum de reserva para custear a conservação do edifício, com pelo menos 10% da quota de cada condómino nas restantes despesas, depositado em banco e administrado pela assembleia (Decreto-Lei n.º 268/94, artigo 4.º). Se foi usado para outro fim, repõe-se em 12 meses. Quando vai vender a fração, o administrador emite, em 10 dias, a declaração de dívidas do condomínio (artigo 1424.º-A e artigo 1436.º, n.º 1, alínea q)).
Se não concorda com a deliberação
As deliberações contrárias à lei ou ao regulamento são anuláveis a pedido de quem não as aprovou. Tem 10 dias, a contar da reunião (ou da comunicação, se estava ausente), para exigir assembleia extraordinária, que se realiza em 20 dias. Pode também levar o caso a centro de arbitragem no prazo de 30 dias. A ação de anulação caduca 20 dias depois da assembleia extraordinária ou, se não a pediu, 60 dias depois da deliberação (artigo 1433.º). Os Julgados de Paz e os limites de valor estão no nosso guia sobre infiltração do vizinho de cima.
Se é inquilino
O senhorio executa as obras de conservação, ordinárias ou extraordinárias, salvo estipulação em contrário (artigo 1074.º, n.º 1). O inquilino só faz obras se o contrato o permitir ou o senhorio autorizar por escrito (n.º 2). Deve avisar o senhorio de imediato quando sabe de vícios na casa (artigo 1038.º, alínea h)). Em reparação urgente com o senhorio em mora, pode fazê-la e pedir reembolso (artigo 1036.º). Veja também pintar antes de arrendar ou vender.
Roteiro
- Fotografe e date a humidade; anote quando aparece (chuva, uso de água).
- Escreva ao administrador, com as fotografias, e peça inspeção e ponto na ordem de trabalhos.
- Se houver risco, peça assembleia extraordinária (25% do capital) ou invoque o artigo 1427.º.
- Na assembleia, peça orçamentos e que a ata registe o prazo da obra.
- Só pinte depois da reparação e com a parede seca: tinta a descascar e manchas.
O que não conseguimos confirmar
- A fronteira exata entre parede comum e a sua fração em cada prédio: depende do título constitutivo.
- Se um tipo de obra (isolamento exterior, por exemplo) é conservação ou inovação.
- Como recuperar o que um condómino adiantou numa obra urgente.
- Como os tribunais decidem estes casos. Não lemos jurisprudência.
Fontes (lidas a 3 de novembro de 2026)
- Diário da República, Código Civil, versão consolidada: artigos 1036.º, 1038.º, 1074.º, 1418.º, 1420.º, 1421.º, 1424.º, 1424.º-A, 1425.º, 1427.º, 1430.º a 1433.º, 1435.º e 1436.º.
- Diário da República, Decreto-Lei n.º 268/94, versão consolidada: artigo 4.º.
- Julgados de Paz (Lei n.º 78/2001): citados através do nosso guia sobre infiltrações, não relidos aqui.