Pintar a fachada de um prédio envolve três “autorizações”: a da câmara municipal, a dos condóminos e, se houver andaimes na rua, a da ocupação da via pública. Este guia explica o que a lei diz sobre cada uma e o que lemos nas páginas de Lisboa e do Porto.
Atualizado a 3 de novembro de 2026. Informação geral, não substitui o aconselhamento jurídico.
O essencial
- Pintar a fachada, sem mudar mais nada, é em regra uma obra de conservação, isenta de licença e de comunicação prévia (RJUE, artigo 6.º, n.º 1, alínea a)).
- Isento não quer dizer sem aviso. O dono da obra informa a câmara até cinco dias antes do início, mesmo nas obras isentas, e afixa um aviso visível da rua (artigo 80.º-A).
- A fachada é, em regra, parte comum. Decide a assembleia de condóminos. Um condómino não pode pintar sozinho a parte da fachada da sua fração.
- Mudar a aparência do prédio pede mais votos: dois terços do valor total do prédio (Código Civil, artigo 1422.º, n.º 3).
- Andaimes na rua precisam de licença própria, com prazos que mudam de município.
A câmara: obra isenta
O RJUE (Decreto-Lei n.º 555/99) define obras de conservação como as destinadas a manter o edifício nas condições existentes, “designadamente as obras de restauro, reparação ou limpeza” (artigo 2.º, alínea f)). Estão isentas de licença e de comunicação prévia (artigo 6.º, n.º 1, alínea a)).
A palavra “pintura” não aparece nessa definição. Lemos o texto como cobrindo a repintura que mantém o edifício como está.
| Situação | O que o RJUE diz |
|---|---|
| Repintar a fachada como está | Obra de conservação, isenta |
| Imóvel classificado, em vias de classificação ou na zona de proteção de um | Licença (artigo 4.º, n.º 2, alínea d)), ou isenção só com parecer favorável da entidade do património (artigo 6.º, n.º 1, alínea k)) |
| Operação de que resulte a remoção de azulejos de fachada | Licença (artigo 4.º, n.º 2, alínea i)) |
| Qualquer obra isenta | Continua sujeita a planos municipais e outras regras (artigo 6.º, n.º 8) |
O dever de conservar também existe: as edificações devem ter obras de conservação pelo menos de oito em oito anos, e a câmara pode mandar fazer as necessárias para melhorar o arranjo estético (artigo 89.º, n.ºs 1 e 2).
O texto mudou há pouco. A versão consolidada do RJUE no Diário da República inclui o Decreto-Lei n.º 108/2026, em vigor desde 1 de outubro de 2026. A câmara de Lisboa avisa que está a adaptar os procedimentos. Confirme o formulário atual.
Aviso de início e aviso na fachada
O promotor informa a câmara até cinco dias antes do início e indica quem executa a obra (artigo 80.º-A, n.º 1). Ficam dispensadas só as obras de conservação exclusivamente no interior (n.º 3). O aviso visível da rua também se afixa até cinco dias antes (n.º 5).
E a cor?
Não encontrámos no RJUE nenhuma regra sobre a cor. Sites de arquitetos dizem que mudar a cor exige licença, mas é opinião, não lei. Pode haver regra no regulamento municipal, no plano de pormenor ou numa zona histórica. Pergunte à câmara por escrito antes de escolher outra cor.
Andaimes e ocupação da via pública
- Lisboa. O portal da câmara tem um pedido próprio, “Ocupação da via pública - obras isentas de controlo prévio”, feito na Loja Lisboa Online (plataforma Urbanismo Digital). Remete as taxas para um simulador e não publica valores.
- Porto. O Portal do Munícipe diz que, numa obra isenta, é preciso submeter antes a “Informação de início dos trabalhos”. A licença de ocupação pede pelo menos 20 dias úteis de antecedência, com resposta média de 20 dias úteis para pedidos completos. A página da informação de início fala em 30 dias úteis para a ocupação com andaime. Duas páginas, dois prazos: confirme.
- Outros municípios. Não lemos os regulamentos. Taxas e prazos variam.
Veja em como comparar orçamentos de pintura se o orçamento inclui andaimes e quem trata das licenças.
O condomínio: quem decide
O telhado, a estrutura do prédio e as paredes mestras são comuns (artigo 1421.º, n.º 1). Presumem-se comuns as coisas que não sirvam em exclusivo um condómino (n.º 2, alínea e)). É vedado ao condómino prejudicar, com obras novas ou por falta de reparação, a linha arquitetónica ou o arranjo estético (artigo 1422.º, n.º 2, alínea a)).
| Tipo de decisão | Maioria exigida | Artigo |
|---|---|---|
| Repintar na mesma cor (conservação) | Maioria dos votos representativos do capital investido, em regra | 1432.º, n.º 5 |
| Obra que modifique a linha arquitetónica ou o arranjo estético | Dois terços do valor total do prédio | 1422.º, n.º 3 |
| Segunda reunião, se faltar quórum | Maioria dos presentes, desde que representem um quarto do valor | 1432.º, n.º 6 |
Que a repintura seja “conservação” e a mudança de cor “arranjo estético” é leitura nossa: nenhum texto oficial que lemos o diz. Ponha a cor num ponto próprio da ordem de trabalhos.
Quem paga. As despesas de conservação das partes comuns são pagas pelos condóminos em proporção do valor das frações (artigo 1424.º, n.º 1). O fundo comum de reserva, obrigatório, recebe no mínimo 10% da quota de cada um (Decreto-Lei n.º 268/94, artigo 4.º).
Orçamentos. Para obras de conservação extraordinária, o administrador apresenta pelo menos três orçamentos de proveniências diferentes, salvo se o regulamento ou a assembleia dispuserem outra coisa (artigo 1436.º, n.º 2).
Roteiro
- Peça ao administrador que ponha o assunto na ordem de trabalhos. Condóminos com 25% do capital podem convocar a assembleia (artigo 1431.º, n.º 2).
- A convocatória sai por carta registada, com 10 dias de antecedência e ordem de trabalhos (artigo 1432.º, n.ºs 1 e 4).
- Reúna três orçamentos discriminados.
- Confirme com a câmara a zona protegida e a regra da cor.
- O administrador executa a deliberação em 15 dias úteis, salvo outro prazo (artigo 1436.º, n.º 1, alínea i)).
- Informe a câmara até cinco dias antes, afixe o aviso e peça a ocupação da via pública, se precisar.
Quem discordar tem 10 dias para pedir uma assembleia extraordinária e 60 dias para a ação de anulação, se não a pedir (artigo 1433.º, n.ºs 2 e 4). Se o problema é humidade e não estética, leia humidade no prédio, quem decide e paga.
O que não conseguimos confirmar
- A regra da cor em Lisboa, no Porto ou noutro município.
- O valor das taxas de ocupação da via pública.
- Se o seu prédio é imóvel classificado ou está em zona de proteção. Pergunte à câmara.
- Jurisprudência sobre repintura e mudança de cor. Não a lemos.
Fontes (lidas a 3 de novembro de 2026)
- Diário da República, Regime jurídico da urbanização e edificação, versão consolidada (Decreto-Lei n.º 555/99): artigos 2.º f), 4.º, 6.º, 80.º-A e 89.º, e as notas sobre o Decreto-Lei n.º 108/2026.
- Diário da República, Código Civil, versão consolidada: artigos 1421.º, 1422.º, 1424.º, 1431.º, 1432.º, 1433.º e 1436.º.
- Diário da República, Decreto-Lei n.º 268/94, versão consolidada: artigo 4.º.
- Câmara Municipal de Lisboa, Ocupação da via pública - obras isentas de controlo prévio: página lida, atualização indicada de 30 de setembro de 2026. Os regulamentos que ela cita não foram abertos.
- Município do Porto, Portal do Munícipe, Ocupação de espaço público por motivo de obras e Informação de início de trabalhos: páginas lidas.