Vai pôr a casa a arrendar, está de saída de uma casa arrendada ou quer vender. Em todos os casos aparece a mesma dúvida: é preciso pintar, e quem paga? A lei portuguesa não tem uma regra que diga «pinte antes de entregar». Tem regras sobre o estado em que a casa é entregue e devolvida, sobre obras e sobre defeitos escondidos. Este guia junta essas regras, com os artigos que lemos, e diz o que fica por confirmar.
Atualizado a 3 de novembro de 2026. Informação geral, não substitui o aconselhamento jurídico.
O essencial
- Nenhum artigo que lemos obriga a pintar antes de arrendar ou de vender. O que conta é o estado da casa e o que ficou escrito.
- O senhorio entrega a casa e assegura o seu gozo (artigo 1031.º do Código Civil). As obras de conservação são dele, salvo acordo em contrário (artigo 1074.º n.º 1).
- O inquilino devolve a casa como a recebeu, salvo o desgaste de uma utilização prudente (artigo 1043.º n.º 1).
- Sem documento sobre o estado da casa, presume-se que foi entregue em bom estado (artigo 1043.º n.º 2). Um auto de entrega com fotografias protege os dois lados.
- A caução pode ir até duas rendas (artigo 1076.º n.º 2).
- Pintar para esconder humidade numa venda é arriscado: o comprador pode reclamar o defeito, e há regras próprias quando há dolo (artigos 253.º, 913.º a 916.º).
Antes de arrendar: o que cabe ao senhorio
O senhorio tem duas obrigações de base: entregar a casa e assegurar o seu gozo para o fim a que se destina (artigo 1031.º). Se a casa tiver um vício que não permita esse fim, e o defeito já existia na entrega, o contrato considera-se não cumprido, salvo se o senhorio provar que o desconhecia sem culpa (artigo 1032.º).
O artigo 1074.º n.º 1 põe a cargo do senhorio todas as obras de conservação, ordinárias ou extraordinárias, exigidas por lei ou pelo fim do contrato, salvo estipulação em contrário. A lei não diz se uma pintura é uma obra de conservação em todos os casos. Uma parede com bolor ou tinta a cair por causa de humidade é um problema de conservação. Uma parede só com a cor gasta é menos claro.
Bolor e humidade graves. O NRAU (Lei n.º 6/2006) permite ao inquilino intimar o senhorio a corrigir deficiências do locado ou das partes comuns que constituam risco grave para a saúde ou segurança (artigo 13.º-B). O inquilino pode também pedir à câmara municipal uma vistoria, que deve ser feita em 20 dias. Se o senhorio não responder em 30 dias, a lei prevê injunção e uma sanção de 20 euros por dia. Saber se um caso de bolor é «risco grave» é avaliado caso a caso. Antes de arrendar, trate a causa: veja bolor nas paredes e humidade nas paredes.
Durante o contrato: o inquilino pode pintar?
A lei distingue duas coisas.
- Pequenas deteriorações necessárias ao conforto, como furos para pendurar quadros, são lícitas. Mas devem ser reparadas pelo inquilino antes de devolver a casa, salvo acordo em contrário (artigo 1073.º).
- Obras só podem ser feitas pelo inquilino se o contrato o permitir ou se o senhorio autorizar por escrito (artigo 1074.º n.º 2). A exceção são as reparações urgentes do artigo 1036.º.
Pintar uma sala de outra cor não aparece nominalmente na lei. O mais seguro é pedir autorização escrita e combinar, no mesmo papel, se a parede volta à cor original no fim. As comunicações sobre obras exigidas por lei fazem-se por escrito assinado, enviado por carta registada com aviso de receção, ou entregue em mão com assinatura na cópia (artigo 9.º do NRAU).
Se aparecer uma mancha de humidade, o inquilino deve avisar logo o senhorio (artigo 1038.º h)). Calar o problema pode virar contra si no fim do contrato.
No fim do contrato: estado da casa e caução
O contrato acaba e a casa deve ser entregue com as reparações que cabem ao inquilino (artigo 1081.º n.º 1). O inquilino responde pelas deteriorações que não sejam desgaste de utilização prudente, salvo se vierem de causa que não lhe seja imputável (artigo 1044.º).
| Situação nas paredes | Em regra | Artigo |
|---|---|---|
| Tinta gasta ou amarelada pelo uso normal ao longo dos anos | Pode ser vista como desgaste de utilização prudente | 1043.º n.º 1 |
| Furos de quadros e prateleiras | Inquilino repara antes de sair, salvo acordo | 1073.º n.º 2 |
| Riscos, nódoas, paredes danificadas por uso descuidado | Inquilino responde | 1038.º d) e 1044.º |
| Cor alterada sem autorização | Inquilino responde | 1074.º n.º 2 e 1044.º |
| Manchas de uma infiltração do prédio ou do vizinho | Causa não imputável ao inquilino | 1044.º |
A caução pode ir até ao valor de duas rendas (artigo 1076.º n.º 2). Os artigos que lemos não dizem como nem em que prazo é devolvida. Isso depende do contrato, por isso leia essa cláusula antes de assinar.
Roteiro do auto de entrega
- Fotografe cada divisão à entrada e à saída, com data: paredes, tetos, cantos, janelas.
- Escreva o estado das paredes: pintura nova ou usada, manchas, furos, fissuras, sinais de humidade.
- Assinem os dois e guardem uma cópia cada um.
- Registe por escrito autorizações para pintar ou furar.
- À saída, comparem com o auto de entrada antes de discutir a caução.
Se vai repintar entre inquilinos, a calculadora dá a área e os litros, e o guia que tinta usar em cada divisão ajuda a escolher uma tinta lavável para zonas de muito uso.
Antes de vender
Também aqui nenhum artigo que lemos obriga a pintar. Uma casa pintada pode mostrar-se melhor, mas a pintura não muda o que o vendedor deve ao comprador.
Se a casa vendida tiver um vício que a desvalorize ou impeça o seu fim, aplicam-se as regras da venda de coisa defeituosa (artigo 913.º). O comprador pode exigir a reparação, salvo se o vendedor desconhecia o defeito sem culpa (artigo 914.º). Num imóvel, o comprador deve denunciar o defeito até um ano depois de o conhecer e dentro de cinco anos após a entrega (artigo 916.º n.º 3). Essa denúncia não é necessária se o vendedor tiver usado de dolo (n.º 1). O artigo 253.º define dolo como qualquer artifício usado para induzir ou manter alguém em erro, incluindo esconder esse erro.
Na prática: pintar por cima de uma mancha de humidade sem resolver a causa não elimina o defeito. Se a mancha voltar depois da escritura, o comprador tem estes prazos para reagir. O caminho mais seguro é tratar a causa, guardar as faturas da reparação e dizer ao comprador o que foi feito. Para saber porque a tinta falha em paredes húmidas, veja tinta a descascar, bolhas e manchas. Para o custo de pintar antes de pôr à venda, veja quanto custa pintar uma casa por dentro.
Certificado energético. Segundo o portal do SCE, a classe energética deve constar dos anúncios de venda ou arrendamento, com base num certificado válido, e o número do certificado tem de constar da escritura (Decreto-Lei n.º 101-D/2020). A pintura interior não muda esta obrigação.
IVA da pintura. A taxa reduzida de 6% da verba 2.27 da Lista I do CIVA exige uma casa habitada. Segundo o Ofício-Circulado n.º 30135 da AT, uma casa vazia antes ou depois da obra, por exemplo porque vai ser vendida ou arrendada, fica em regra de fora. As condições e a exceção estão no guia quanto custa pintar uma casa por dentro.
O que não conseguimos confirmar
- Se pintar é sempre uma «obra» no sentido do artigo 1074.º n.º 2. A lei não o diz. Peça autorização por escrito.
- Se a tinta gasta ao fim de anos é sempre desgaste normal. Depende do tempo de contrato, do uso e do estado inicial. Não lemos decisões de tribunais sobre isto.
- Quem paga o bolor de condensação quando senhorio e inquilino discordam sobre a ventilação. Depende da causa e não encontrámos regra específica.
- Prazo e forma de devolução da caução. Não estão nos artigos que lemos.
- Regras de contratos antigos (anteriores ao NRAU). Este guia segue o Código Civil em vigor.
Fontes (lidas a 3 de novembro de 2026)
- Diário da República, Código Civil, versão consolidada (Decreto-Lei n.º 47344): artigos 253.º, 913.º, 914.º, 916.º, 1031.º, 1032.º, 1036.º, 1038.º, 1043.º, 1044.º, 1073.º, 1074.º, 1076.º e 1081.º.
- Diário da República, Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), versão consolidada: artigos 9.º e 13.º-B.
- ADENE, Sistema de Certificação Energética dos Edifícios, Perguntas frequentes: anúncios de venda e arrendamento e escrituras. Decreto-Lei n.º 101-D/2020 citado através do SCE, não lido diretamente.
- Autoridade Tributária, Ofício-Circulado n.º 30135, de 26 de setembro de 2012, «Verba 2.27 da Lista I anexa ao CIVA», lido na cópia publicada pela AICCOPN.